Lorsque vous investissez dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous percevez votre part de loyers certes, mais vous vous acquittez aussi de certains prélèvements. Ce sont les frais et les commissions versées à la société de gestion.
Rappel sur les missions de l’exploitant d’une SCPI
Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons que la société de gestion endosse plusieurs missions. Elle gère non seulement les actifs immobiliers, les locataires et les baux conclus, mais aussi les capitaux et les différents actifs financiers, ainsi que les opérations de gestion courante.
Pour l’investisseur, il s’agit uniquement de souscrire à ces produits pierre-papier afin d’en percevoir les dividendes. C’est l’exploitant qui supporte de multiples contraintes relatives aux différentes opérations destinées à produire les meilleures performances pour chacun de leurs actifs.
Les commissions en rémunération des opérations de développement de la SCPI
Celles-ci sont liées aux frais de recherche d’immeubles. La société de gestion cible ces derniers selon sa propre stratégie d’acquisition (prudente ou opportuniste, en France ou à l’étranger). Ces commissions comprennent aussi les frais de prospection de capitaux, ainsi que les frais d’augmentation de capital. Les frais de notaire, ceux d’enregistrement et de publicité légale n’y sont pas inclus.
Les commissions en rémunération des opérations de gestion courante
En ce qu’il s’agit de ces types de commissions, ces dernières sont relatives aux opérations de gestion du patrimoine (suivi, entretien des immeubles, collecte des loyers), de même que les opérations de gestion administrative de la société (distribution des dividendes, informations des associés et administration générales). Rappelons que tout souscripteur de part devient associé au sein de la SCPI et a droit au vote lors des assemblées générales qui sont organisées par la société de gestion. Ceux-ci ont également droit à la transparence des informations, selon les dispositions des autorités européennes qui contrôlent le marché de ces produits pierre-papier.
Ces commissions sont comptabilisées dans le plan comptable des SCPI
Toujours suivant les dispositions des autorités européennes sur l’exploitation de ces classes d’actifs, la société de gestion est tenue de se référer au plan comptable des SCPI. Ces commissions y sont alors comptabilisées, au titre des résultats. Les frais de gestion et de fonctionnement, en revanche, sont plutôt comptabilisés dans le résultat d’exploitation.
À titre informatif, le résultat inclut aussi les provisions pour gros entretiens ainsi que les loyers garantis dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
Bien choisir la société de gestion pour sécuriser son placement
C’est cet exploitant agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui tire les ficelles de la SCPI. Important donc de bien savoir la choisir – de même que la SCPI proprement dite. Considérez entre autres sa situation financière, par le biais de ses chiffres d’affaires sur les 3 derniers exercices. Comme il s’agit d’un spécialiste dans la gestion d’actifs financiers et d’immeubles, renseignez-vous aussi sur ses expériences et son expertise en la matière. Toujours est-il que de jeunes sociétés de gestion font aujourd’hui leur entrée sur scène et se distinguent par leurs stratégies innovantes qui tiennent compte de celles des exploitants déjà expérimentés. Les SCPI de ces dernières se démarquent en effet par leur excellent rendement, avec un taux de distribution de plus de 5% pour la majorité d’entre elles. En outre, collectez les informations sur son management et son business plan, en particulier, ce qui vous permet d’avoir une idée de la solidité de sa tenue de route et de son potentiel de développement dans les années à venir.
En clair, les sociétés de gestion doivent aussi faire l’objet d’un comparatif, de préférence – tout comme les SCPI.
