Parmi les stratégies d’investissement SCPI, le démembrement représente une option destinée à optimiser la fiscalité et à adapter l’investissement aux besoins patrimoniaux et financiers. La clé de répartition qui détermine la ventilation de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire fait partie des éléments de ce mécanisme.
Comprendre le démembrement SCPI
Rappelons que le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties :
- l’usufruit : il donne le droit de percevoir les revenus générés par la SCPI – les dividendes – pendant une durée déterminée (jusqu’à l’extinction du montage)
- la nue-propriété : le nu-propriétaire détient la SCPI sans percevoir de dividendes immédiats, mais récupère la pleine propriété à la fin du démembrement et cela sans coût supplémentaire.
Ce montage est utilisé pour optimiser la fiscalité, préparer une succession ou répondre à un besoin de trésorerie temporaire.
Dans le cas d’une SCPI, les parts uniquement sont démembrées. Ainsi, chaque investisseur est libre de choisir entre la souscription à celles en usufruit ou celles en nue-propriété. En règle générale, si ces dernières sont plus intéressantes pour les personnes physiques, les parts en usufruit se révèlent plus rentables pour les personnes morales souhaitant optimiser la fiscalité de leur impôt sur les bénéfices des sociétés.
La clé de répartition
La clé de répartition est le ratio utilisé pour diviser la valeur d’une part de SCPI entre usufruit et nue-propriété : les détails complets sur scpi-8 .com. Elle dépend principalement de la durée du démembrement et du rendement attendu.
Par exemple, pour un démembrement temporaire de 10 ans, la répartition pourrait être de :
- 70 % pour la nue-propriété
- 30 % pour l’usufruit
Cela signifie que le nu-propriétaire achète une part de SCPI avec une décote de 30 %, tandis que l’usufruitier bénéficie des revenus locatifs pendant 10 ans. Plus la durée du démembrement est longue, plus les avantages fiscaux et la décote sont pertinents.
Comment choisir la bonne clé de répartition ?
La clé de répartition varie selon les SCPI et les conditions de marché. Ainsi, il est important d’analyser le rendement prévisionnel de la SCPI, la durée du démembrement ainsi que les besoins fiscaux et patrimoniaux de l’investisseur.
Certaines SCPI proposent des clés de répartition attractives pour encourager le démembrement, rendant l’investissement encore plus intéressant.
Rappel sur les avantages du démembrement SCPI
Voici les multiples avantages issus d’un investissement en démembrement :
- pour l’usufruitier : celui-ci profite des revenus immédiats ainsi que du moindre coût de la part (puisqu’il n’achète pas la pleine propriété, mais uniquement une partie de celle-ci). Cette fiscalité est donc intéressante pour les sociétés cherchant à optimiser leur trésorerie, comme susmentionné
- pour le nu-propriétaire : celui-ci profite de la décote sur les prix, tout comme dans le cas de l’usufruitier. Il échappe également à la fiscalité applicable aux loyers, en sachant qu’il ne perçoit pas de dividendes jusqu’à la récupération de la pleine propriété. De même, il est exonéré d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, et cela tant qu’il n’est pas encore pleinement propriétaire des parts. Il récupère ensuite la pleine propriété de manière automatique, une fois l’usufruit éteint.
