Bien que les SCPI soient reconnues comme étant de la valeur refuge en temps de crise, cette notion doit être nuancée à l’aune des réalités macroéconomiques. Si les SCPI s’inscrivent dans les stratégies de mutualisation du risque immobilier, elles ne sont pas immunisées contre les soubresauts des taux d’intérêt et les fluctuations des cycles économiques.
L’influence des taux d’intérêt sur les SCPI
L’impact des taux d’intérêt résonne de manière directe et indirecte.
Dévalorisation des actifs immobiliers
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les taux de capitalisation sur les actifs immobiliers suivent la même tendance, ce qui conduit mécaniquement à une baisse de la valeur des immeubles. Or, les SCPI sont fondées sur la détention de ces biens physiques : une dévalorisation immobilière pèse donc sur la valeur des parts, même si elle est amortie par des évaluations prudentes et progressives.
Conséquences sur le prix de la part
L’évolution de cette variable peut subir des ajustements à la baisse en cas de tensions prolongées sur les marchés. Le prix de la part est directement indexé sur la valeur de son patrimoine. En période de ralentissement économique ou de hausse des taux prolongée, la société de gestion peut être amenée à ajuster le prix de souscription.
Attractivité relative
Un environnement de taux bas rend les placements à revenus fixes (obligations, livrets) peu rentables, ce qui renforce l’attractivité des SCPI. À l’inverse, quand les taux remontent, ces placements deviennent plus compétitifs. La prime de risque associée aux SCPI (rendement locatif net diminué du taux sans risque) se resserre.
Effet sur le financement
Même si les SCPI financent peu leurs acquisitions par l’endettement (contrairement aux foncières cotées), certains véhicules utilisent l’effet de levier. Une hausse des taux renchérit le coût de ce levier, réduisant la rentabilité des opérations. Par ailleurs, les locataires eux-mêmes peuvent être affectés par un environnement de crédit plus tendu, ce qui augmente le risque locatif.
Les cycles économiques : une exposition sectorielle différenciée
Immobilier tertiaire, moteur de performance mais sensibilité aux cycles
La majorité des SCPI sont investies dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique). Ces segments sont directement corrélés à l'activité économique. En phase d’expansion, la demande locative progresse, tirant vers le haut les loyers et les taux d’occupation. En période de récession, à l’inverse, les entreprises réduisent leurs surfaces, négocient les loyers et s’exposent à des situations de précarité.
Cycle et vacance locative
Les SCPI sont sensibles au taux de vacance, qui tend à augmenter en période de ralentissement économique. Or, une vacance prolongée réduit les revenus distribuables et affecte la performance. La gestion active, via la diversification sectorielle ou géographique est alors déterminante pour lisser les effets cycliques.
Répercussions sur les dividendes
Contrairement aux obligations, les SCPI ne garantissent pas les revenus. Ainsi, en cas de dégradation conjoncturelle prolongée, les dividendes peuvent être ajustés à la baisse. Cette flexibilité est perçue comme une faiblesse certes, mais elle se révèle également comme étant une force : elle permet aux sociétés de gestion de préserver le capital à long terme.
Vers une nouvelle génération de SCPI plus résilientes
Face à ces risques, le marché a vu émerger des SCPI dites « résilientes », fondées sur des thèses d’investissement moins sensibles aux cycles. Ainsi, ces véhicules pierre-papier diversifient leurs stratégies avec l’apparition des SCPI de santé et d’éducation, adossées à des locataires peu cycliques, des SCPI à stratégie européenne, cherchant à profiter d’un cycle asynchrone entre les pays ainsi que des SCPI à revenus variables ou à capitalisation, misant sur l’appréciation du capital plus que sur le rendement immédiat.
Ces approches visent à amortir l’impact des cycles et à générer une performance ajustée au risque, en étant combinées à une gestion active du patrimoine (arbitrages, reconversion, etc.).
